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    • 动用财政资金补贴房贷对弱势群体不公
    • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2014-08-04  /  浏览:1024 次  /  

    【上蔡房产网】:近日,四川省财政厅决定,从2014年7月1日到年底,对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在本辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款,且贷款利率不超过(含)人民银行[微博]公布的同期贷款基准利率,按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。我们认为,这一政策的实施将有利于激励商业银行扩大首套房贷款投入,但这一政策的公平性,以及由此产生的负面作用却不可小觑。

      银行对曾是香饽饽的个人按揭贷款投放热情有所下降。第一,利率市场化加快带来了银行负债成本提高,房贷作为低收益的资产对于银行的吸引力已经下降。如现在5年期以上房贷基准利率为6.55%,若按基准利率0.9倍执行,优惠利率为5.895%,而目前5年期的存款利率虽然是4.75%,但银行一般都上浮10%到5.225%。这意味着房贷的利差空间不到70个基点,银行获利空间相当有限,所以不大愿意发放个人房贷。第二,银行有了更多高收益的资金投放选择。例如,小微企业贷款利率一般上浮30%,加大投放小微企业贷款还符合监管部门的要求,目前小微企业贷款已经成为银行大力推进的业务。

      因此,尽管管理部门要求银行改进住房金融服务,但是房贷利率并没有明显降低,今年二季度以来还上升了23个基点,达到6.93%。谨慎的信贷无疑加大了房地产市场的调整压力,今年二季度以来,各地房价都出现了明显的下滑,四川也没有例外。此次四川以财政补贴政策作为引导,其意图一目了然。

      以目前6.55%的基准利率算,银行投放一笔40万的房贷,未来20年将获得利息收入31.8万,而在银行获得1.2万的财政补贴之后,将房贷利率降低为9.3折左右可以保证银行获得基本相同的收入。在房贷利率9.3折的情况下,借贷人每月将少还贷款100元左右, 20年总计少还利息近2万元。

      尽管为刺激住房市场四川政府需要付出的财政补贴收入不算高。假设今年下半年与去年同期持平,房贷总额为1546亿,首套房占80%,贷款成数为6成,则政府补贴金额只有22.3亿。但是,这种财政补贴引发的多方面经济社会负面后果却不可小觑。

      第一,政策公平性值得商榷。如财政补贴政策本应优先用于民生保障,补助社会弱势群体,这次补贴虽然仅针对首套房购房人,但是在房价收入比仍较高的情况下,补贴的受益对象无疑是买房的中等收入阶层,这对于那些没有能力买房的弱势群体无疑是不公的。而政府本应利用这些财政资源进一步提高社会保障水平,数据显示,四川省2012年社会保障支出占财政支出只有12%,仍远低于世界平均水平。显然,这方面更值得去作为。

      第二,动用财政资源支持银行加大房贷投入,不利于信贷结构调整和优化,不利于经济增长的转型。今年以来,尽管银行对房贷兴趣有所下降,但投入总量仍保持在较高水平,1-6月新增房地产贷款达到1.54万亿,仍高于去年房地产市场高潮期的1.3万亿,房地产贷款余额增速高达19.7%,也大大高于平均贷款增速,若全国各地效仿四川的政策,则将进一步扩大银行的房贷比例,这不利于中央期望的信贷结构调整目标的实现。如今年央行[微博]两次定向降准的目的就是希望银行加大对于涉农以及小微企业的贷款投放,但在财政补贴政策的诱导下,定向宽松后银行的更多资金却容易流向房地产领域,小微企业的贷款增长空间反而受到压制。

    第三,在目前房地产价格刚下滑不久,四川省就动用公共资源“救市”,会让人对政府与市场的界限不清产生怀疑。四川房价并未出现明显下降,以成都为例,该市今年5月开始房价才出现环比下滑,从整体看,今年以来全省住宅销售面积增速并没有出现持续下滑。1-6月虽然由于去年同期较高的基数,房地产销售面积累计增速为-1.75%,但仍比1-4月回升1.5个百分点。在这种情况下,政府就积极救市,会引发各地救市政策的出台,这无疑也会进一步强化购房人对于未来房市只涨不跌的预期,不仅在短期内让政府摆脱不了对房地产的依赖,对经济中长期持续发展和经济转型也是极为不利的。

      在经济疲软的情况下,地方政府马上想到的就是去刺激房地产,因为它们对土地财政依赖很重。例如,四川省财政收入对于土地收入的依赖程度较高,2013年土地出让金达2049.36亿元,与全省税收收入基本相当,大大高于全国平均水平,房地产投资占固定资产投资比例达到20%,稳定房地产投资也就是下半年投资增长的关键。从追求GDP的角度看,四川省这样做似乎是不得已为而之,但是这一饮鸩止渴的政策行为却不能轻易使用,更不能滥用,鉴于该政策的负面作用较大,我们应该对其持谨慎态度。

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