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    • 土地财政依赖度回升 房地产市场行情有变
    • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2014-07-15  /  浏览:3285 次  /  

    2013年地方政府性基金收入决算表显示,土地出让金收入决算数为39073亿元,是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。

    对此,财政部的解释是,土地出让合同成交价款增加较多。同时,作为表明地方政府依赖土地财政的重要指标,2013年国有土地使用权出让收入再创新高,突破4万亿元,达到41266亿元,同比增长约45%。其中,地方政府的土地出让金收入占国有土地使用权出让收入的95%。此外,地方政府国有土地使用权收入占地方财政收入比例从2011年的41%,降至2012年的27%后,于2013年又回升至35%。这意味着,地方政府对土地财政的依赖度再次回升。

    有统计显示,2013年地方政府国有土地使用权收入占地方财政收入比例达35%,若算上当年与土地及房产相关的5种税收,这一比例将达46%。近一半的地方政府收入与土地相关,这意味着地方政府仍严重依赖土地财政。

    今年以来,受房地产交易量大幅度下滑和房价下跌影响,上半年土地市场较为冷清:成交低迷,底价成交甚至流拍情况屡屡出现,这种局面已经威胁到地方土地财政收入。除此之外,经济减速,税收增长下滑;地方债风险凸显,地方融资平台筹资困难等因素,使得地方政府稳增长所需投入与投资资金来源矛盾凸显出来。

    在此基础上,地方政府可能找不到其他有效收入和投资来源,只有仍在卖地生财上大做文章:继续推高房价,才能拉动土地市场,增加卖地收入,支撑捉襟见肘的地方财政。而在地方政府无法掌控信贷大权的情况下,针对松绑或在取消限购上做文章也就不难理解。杭州萧山、广西南宁等先后取消限购政策。近日,济南更是全面取消限购政策,取消户籍限制,取消买房套数限制,任何人可在济南随便买房。据说,这一招效果挺灵,市场交易量有所回升。与此同时,市场又传来厦门放开限购后再出“地王”的消息:7月13日,位于环东海域北部中心区的2014T P04地块,经过116轮的激烈竞拍,最终由保利(福建)房地产投资有限公司、恒利(香港)置业有限公司以33.88亿元联合竞得,成交楼面价为10381.49元/平方米,溢价率为31.42%,晋升为同安新“地王”。

    地方政府纷纷取消限购政策救楼市的目的何在呢?无疑,楼市下滑,房价下跌动了地方政府三大奶酪:房地产税收、土地财政和G D P政绩。取消限购救楼市就是为了房地产税收、土地财政和G D P政绩。

    地方政府取消限购救楼市可能会出现两种截然不同的效应:一种是放松限购后楼市回暖,房价重新暴涨,交易量大幅度回升,地王出现,达到了地方政府想要三大奶酪的目的。另一种是政府放松限购给市场释放的是楼市到了最危险时刻的信号,反而造成市场恐慌情绪加重,促使房价下跌甚至暴跌,出现与政府救市相反的效应。

    笔者认为,目前只要继续卡死流动性不放松,货币信贷按照当前的操控节奏力度继续下去,那么,即使地方政府放松限购也无济于事,也难抵挡房价继续下跌、房地产持续低迷之大势。济南放松限购,市场热度短暂回升;厦门放松限购后,出现了“地王”,只是昙花一现,回光返照罢了。

    目前市场机制正在恰到好处指挥楼市向着理性方向发展,正在恰到好处使得高房价泡沫开始消融。在目前房地产市场极度敏感期,最忌讳政府有形之手胡乱干预和瞎挥舞。市场最需要有一个稳定的楼市政策预期。当然,如果要调整限购政策的话,也不能用全面放开的猛药,而应该采取逐步放松的柔性政策。比如:将以户籍为主的限购政策,修订为以套数限购为主,即:非户籍家庭只能购买一套房,非户籍的常驻家庭和户籍家庭可以购买两套房等但是,如果货币信贷开始放松放水,大举流向房地产领域,那么,房价很可能报复性反弹,目前形成的好局面将付诸东流、前功尽弃。房地产泡沫将被继续吹大,土地市场将再度火爆,房价将再次野马般上涨。那么,中国经济也可能再度面临挑战。

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